MI CASA EN MONTREAL

Región Metropolitana de Montreal

2012-01-26T10:31:00.000-08:00

La zona urbana de la ciudad esta muy extendida y desde hace varias décadas los desarrollos residenciales han desbordado con mucho la isla de Montreal.
Montreal esta ubicado en la confluencia de dos grandes ríos (San Lorenzo y Ottawa) y varios lagos. Existen muchas islas que se comunican con diversos puentes y túneles.

Hay 5 grandes zonas en las que se divide la región metropolitana:

• Isla de Montreal

• Vaudreuil-Soulanges
• Laval

• Riviera Sur

• Riviera Norte

Cada una de estas zonas tiene características propias en cuanto a su oferta inmobiliaria. El precio de las propiedades, el tamaño de los terrenos, distancias, autopistas, transporte público, etc.

Isla de Montreal
Es la zona de mayor densidad poblacional, donde se encuentra el centro financiero y de negocios, hay gran cantidad de opciones y barrios.

Vaudreuil - Soulanges

Se encuentra al oeste de la Isla de Montreal, recientemente ha tenido un gran apoyo y muchas nuevas construcciones, centros comerciales y escuelas.

Laval

Es también una isla al norte de Montreal, una zona suburbana que ha crecido mucho, principalmente con desarrollos de clase media.

Riviera Sur

Se encuentra cerca del centro de Montreal, a un paso cruzando los puentes Champlain, Victoria, Jacques-Cartier o el túnel La Fontaine. Se ha desarrollado vertiginosamente en los últimos 5 años, con nuevos centros comerciales y zonas residenciales de prestigio en La Prairie y Candiac. Hay una gran variedad de opciones inmobiliarias.

Riviera Norte

Es una zona alejada que ofrece precios atractivos, muy tranquila, también ha tenido un crecimiento importante.

El problema de la PIRITA

2011-12-11T05:40:00.000-08:00

La pirita es un mineral, es el sulfuro de fierro FeS2, conocida popularmente como ‘el oro de los tontos’ por su color dorado brillante.

En el área de la construcción tiene mala fama porque puede causar daños estructurales en tanto los cimientos como en los pisos de sótanos y garajes. Reparar los daños es bastante costoso.

La pirita fue utilizada inadvertidamente durante muchos años sin conocer las consecuencias, estaba mezclada con el material de relleno que se utilizaba en la base de los cimientos.

El oxígeno y la humedad provocan la oxidación de la pirita, éste óxido tiene un volumen mayor y se expande generando una presión elevada que causa fisuras en los muros y pisos de concreto en los cimientos de las casas.

El problema no se presenta inmediatamente puede tardar hasta diez años en manifestarse. Es posible hacer una evaluación de suelos para saber si hay riesgo en una cierta propiedad y un inspector es capaz de reconocer si el problema está presente o no.

No todas las grietas implican un problema de pirita, las grietas causadas por este mineral son características en forma de estrella con ramificaciones.

Las reparaciones son costosas, por ello es muy importante cuando se compra una casa asegurarse que no tiene este problema.

Proyectos residenciales en el West-Island

2011-11-15T17:34:00.000-08:00

En el Oeste de la Isla de Montreal, muy cerca del hermoso Parc St-Jacques, se está planeando un gran proyecto de construcción de más 5,000 casas y departamentos, es de los pocos lugares que aún están sin poblar dentro de la isla, es un proyecto que va a respetar áreas sensibles (humedales, pantanos) así como zonas forestales y que utilizará tierras que actualmente son agrícolas.

En los bosques del extremo oeste de la isla viven libres aproximadamente 200 venados y hay una fauna diversa.

La ciudad de Montreal continúa su crecimiento y expansión, hay muchos desarrollos que han ido ampliando la mancha urbana principalmente en los suburbios fuera de la isla.

(El barrio dentro del círculo rojo se detalla más adelante)

En Montreal la población total en toda la zona metropolitana no ha aumentado mucho, en varias décadas desde los años 70’s se ha mantenido entre 3 y 3.5 millones de habitantes, pero se ha dado un proceso de disminución de la densidad poblacional en el centro, porque la gente abandona los barrios centrales y busca establecerse en los suburbios.
En particular en el oeste de la isla inicia un enorme proyecto con las siguientes características:
Hogares: 5,300
Área total: cerca de 400 hectáreas

Esta es la zona donde se van construir las casas y edificios, la mayor parte son actualmente tierras de cultivo donde desde hace mucho tiempo el bosque fue talado, la idea es conservar un corredor donde actualmente existe bosque que sería oficialmente una zona protegida.

En la siguiente serie de imágenes se puede ver como sobre la calle Gouin, bordeando el lago, ya se inició este desarrollo que va avanzando lentamente.

Estas son tres fotografías de los años 2003, 2006 y de 2009.

Fuentes:
El mapa antiguo de Montreal, que está al inicio, se encuentra en la Biblioteca de la Universidad de Texas, fue realizado alrededor de 1830.
Artículo del periódico ‘La Presse’ titulado “Un immense quartier va surgir”del periodista Eric Clement.

Corporación Canadiense de Crédito para la Vivienda

2011-11-12T05:02:00.000-08:00

Esta corporación perteneciente al gobierno federal cumple una función muy importante, su objetivo es el apoyo a la vivienda de calidad, a precios accesibles en todo tipo de comunidades a través de Canada.

Su nombre en inglés, Canada Mortgage and Housing Corporation CMHC (o SHCL en Francés) puede ser traducida como la Corporación Canadiense de Crédito para la Vivienda, una de sus funciones centrales es generar las herramientas financieras para el acceso a la vivienda, apoya a los Canadienses de menores recursos para que adquieran su casa, coordina y mejora los estándares de construcción a lo largo del país, genera información y estadísticas sobre el mercado inmobiliario para que la población en general y los tomadores de decisiones tanto privados como gubernamentales cuenten con estudios cuantitativos para orientar las inversiones y el sentido de las transacciones en el sector hipotecario y de vivienda.

Esta corporación fue fundada hace más de 60 años, en 1948, justamente para reforzar la construcción de viviendas para los miles de soldados que regresaban de la II Guerra Mundial.

En particular uno de los apoyos importantes para la gente cuando adquiere su casa es la posibilidad de dar un pago inicial menor al 20%.

Los bancos NO prestan más del 80%, A MENOS que la CMHC apruebe el expediente, otorgue un seguro y esto permite que los compradores que no tengan un ahorro importante solamente tengan que dar un pago inicial de 10% o de 5% o incluso del 0%.

Es posible, bajo ciertas condiciones, lograr la autorización de un crédito que cubra el 100% del valor del inmueble.

Para mayor información pueden consultar el sitio de la Corporación, sus oficinas centrales se encuentran en Montreal:

CMHC- SCHL

Mercado Inmobiliario estable para 2012

2011-11-06T16:06:00.000-08:00

Según un estudio reciente de la CMCH (Canada Mortgage and Housing Corporation) el mercado inmobiliario para el 2012 permanecerá con un nivel ventas ligeramente superior a 2011, pasando de 470,000 unidades vendidas este año a 485,000 en el 2012 gracias a condiciones económicas sólidas en Canada.

Asimismo los precios tenderán a mantenerse estables con un ascenso moderado.

“Despite continued uncertainty in the global economy, Canada’s economic fundamentals remain positive, particularly with respect to interest rates, employment and immigration. These factors will continue to support Canada’s housing sector in 2012,” said Mathieu Laberge, Deputy Chief Economist for CMHC”

Por otra parte en la Provincia de Québec se estima que la actividad económica se mantenga también con un crecimiento muy similar al de 2011.

En la siguiente gráfica vemos claramente los efectos de la crisis de los años 2008-2009 y la expectativas positivas para 2012 según el Instituto de Estadística de Québec.

El crecimiento del PIB se mantendrá en el rango de un aumento de 2.5%, lo cual en función del contexto mundial es bastante positivo.

Fuentes:

Canadian Housing Market to Stabilize, CMHC

Inmigrantes y empleo en Montreal

2011-11-03T15:21:00.000-07:00

El mercado inmobiliario se ve siempre directamente impactado por las condiciones económicas.

A pesar de los tiempos difíciles a nivel mundial, se sigue dando en Canada y en particular en la ciudad de Montreal una estabilidad económica con crecimiento y disminución del desempleo.

Esta mejoría se da después de haber aumentado en 2008-09, actualmente el desempleo se ubica en un 8.1% y se pronostica que siga bajando el próximo año.

Por otra parte nuestra ciudad siempre ha sido un polo de atracción de nuevos inmigrantes, pero el flujo migratorio hacia Montreal ha tenido fuertes fluctuaciones.

Recientemente ha aumentado y está siendo de los más altos de los últimos 15 años. Alcanzando casi las 35,000 personas que llegan anualmente.

Es interesante ver en esta gráfica cómo se ha comportado recientemente. Estas nuevas familias generan una mayor demanda en el mercado inmobiliario ya que la mayoría en el corto y mediano plazo deciden adquir su primera casa en Montreal.

OACIQ – Organismo de Autoreglamentación de Corretaje Inmobiliario de Quebec

2011-10-31T17:17:00.000-07:00

En la Provincia de Quebec el ejercicio de la profesión de agente inmobiliario esta estrictamente regulado por la ley conocida como REBA (Real Estate Brokerage Act) donde se estipulan detalladamente cómo deben de realizarse cada una de las etapas de las transacciones inmobiliarias.

Para regular y vigilar la aplicación de la ley fue creada la OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec).

El objetivo central de la OACIQ es la protección del público en general estipulando los procedimientos y supervisando el uso correcto de los reglamentos, igualmente cuenta con fondos de indemnización para proteger al público en el caso de fraudes.

Existen líneas directas para atender las dudas y quejas del publico.

Asimismo la OACIQ, es el organismo que tiene la responsabilidad de evaluar los conocimientos de sus miembros y es la única que expide los certificados obligatorios para el ejercicio de la profesión.

Es muy positivo que el mercado inmobiliario este bien encuadrado con reglas claras, roles precisos y muy importante la OACIQ si tiene ‘dientes’ ya que puede imponer multas y sanciones a diferentes actores cuando no siguen los lineamientos.

Sitio web de la OACIQ: http://www.oaciq.com/
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Techos con problemas – Estalactitas de hielo

2011-10-23T17:51:00.000-07:00

Muchos hemos visto como en invierno algunos techos tienen colgadas hileras de estalactitas de hielo.

Pueden verse muy hermosas pero revelan un problema importante en el techo que debe ser reparado rápidamente si se sean evitar daños mayores.

Esta situación se produce debido a una falta adecuada de ventilación en el interior del techo.

En Canada los techos deben estar bien diseñados para afrontar el invierno. En los techos inclinados la parte superior (por dentro) está completamente aislada del interior, esta zona hasta arriba de la casa debe estar a la misma temperatura que el medio ambiente exterior.

Si afuera se presenta una temperatura de -20 grados, el techo (por dentro) también debe estar a -20, como lo muestra este diagrama donde vemos el funcionamiento normal, bien ventilado.

Si no se cuenta con un buen aislamiento entre el interior de la casa y el techo la humedad de las habitaciones penetra en el interior del techo, se condensa, daña los materiales, hay crecimiento de hongos y pérdidas de energía provocando una factura más elevada de electricidad.

En este otro esquema pueden ver lo que sucede cuando hay una mala ventilación y el aislamiento permite el paso de la humedad y del calor, lo que provoca la formación de bloques de hielo pegados al techo, en ocasiones muy pesados y de estalactitas.

Las zonas más exclusivas en Montreal

2011-10-16T07:53:00.000-07:00

En la ciudad es bien conocida la fama de Outremont y Westmount.

Dentro de las información generada por la “Chambre Immobilière du Grand Montrêal - CIGM” se integran también otras cuatro zonas (6 en total) que igualmente son de mucho prestigio como son:

Ile de Soeurs
Westmount
Outremont
Mont-Royal
Hampstead
Montreal-Ouest

La CIGM define 27 Sectores en toda la región metropolitana, en particular estas seis áreas que conforman el sector “Centro” se venden las propiedades con los de precios más altos en todo Montreal.

En el segundo trimestre de 2009 los precios promedios de las casas unifamiliares y de condominios fueron los siguientes:

Casas: $835,208

Condominios: $361,664

El número de ventas y los precios no han aumentado en este sector de 6 zonas, con respecto al año anterior, pero a pesar de la crisis actual se han mantenido estables y el mercado continúa activo.

CONTACTO

2011-10-09T18:52:00.000-07:00

Asesoría Profesional Inmobiliaria

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¿Quién paga al agente inmobiliario representante del comprador?

2011-10-02T08:40:00.000-07:00

Si Usted va a comprar por primera ocasión en Montreal es muy importante saber que no hay que pagar al agente inmobiliario. Es un servicio sin costo para el comprador.

Es común que desde el inicio la persona interesada en adquirir un bien inmueble se haga esta pregunta.

¿Cuánto le tengo que pagar a mi agente?

Absolutamente nada.

El agente que representa al comprador durante el proceso de venta recibe el pago por sus servicios al compartir la comisión que paga el vendedor a su propio agente.

Así está definido en la Ley Inmobiliaria de la Provincia de Quebec. (REBA – Real Estate Brokerage Act)

Los tipos de casas en Montreal

2011-09-25T07:19:00.000-07:00

En Montreal existen tres tipos principales de construcciones residenciales:
Departamentos (Coproprieté)
Duplex, Triplex y Quádruples (Plex)
Casas independientes (Unifamilial)
Algunos ejemplos de las tres clases de habitaciones.

Departamentos en condominio:

Duplex, triplex y quádruples son edificios con 2, 3 y hasta 4 casas que pertenecen a un único dueño.
En muchos casos el dueño vive en una de las casas y renta las otras.

Para el caso de las casas independientes hay algunas variantes. Casas que están contiguas, adosadas pared con pared sin ninguna separación.Se llaman en francés “en rangé”, en ingles “town houses”.

Finalmente dentro de las casas que están completamente separadas hay “bungalows” de un solo piso (y sótano) y “cottages” de dos pisos (y sótano).

Tendencia de tasas hipotecarias

2011-09-18T03:47:00.000-07:00

La situación económica actual ha generado una oportunidad especial para los compradores ya que las tasas de interés han bajado a niveles históricos este año.

El Banco de Canada busca crear incentivos para que la demanda aumente.

La gráfica representa las tasas oficiales de los bancos para préstamos hipotecarios, es muy importante mencionar que cuando se tiene un volumen de transacciones es posible negociar mucho mejores tasas para nuestros clientes de 1.5 hasta 2 puntos porcentuales por debajo de las tasas al público en general.

Hay una oportunidad en este momento para refinanciar o adquirir una propiedad con un bajísimo costo de financiamiento.

Debido a que el entorno económico está mejorando el Banco de Canada ha decidido empezar a incrementarlas nuevamente. Va a ser un proceso ordenado pero constante.

A finales de este año y el siguiente van a seguir aumentando.