Cómo preparar su casa para la venta

Algunas de las recomendaciones básicas cuando vaya a vender su casa que se deben tomar en cuenta:

1.  Separe sus emociones de la transacción, despersonalice:

Los visitantes deberán visualizarla como su hogar potencial. Tendrá que guardar muchos de sus artículos personales, incluyendo las fotos, recuerdos y decoraciones pequeñas.

2.  Ilumine bien los cuartos y retoque la pintura:

Una casa llena de luz siempre es atractiva para los compradores. Abra las persianas. Si no hay ventanas en el cuarto, asegúrese de que la iluminación sea adecuada y deje todas las luces prendidas inclusive en las visitas durante el día. Una capa fresca de la pintura (colores neutrales) va a aclarar mucho los espacios.

3.  Limpie y reorganice:

Atención especial a los baños y la cocina; Reorganice los armarios y guarde las pertenencias que no utilice a menudo. El garaje y el sótano, son también muy importantes.

4.  Encienda la imaginación de su comprador

Ponga la mesa de manera que se vea como una cena formal, encienda la chimenea en un día frío, y agregue algunas flores frescas a su decoración. Creando la atmósfera apropiada, ayudará a los compradores a visualizarse viviendo en su casa.

6.  Amueble los cuartos vacíos:

Los compradores quieren comprar hogares más no casas. Personalizar un poco la vivienda que se encuentra vacía es muy importante para el éxito en la venta de su propiedad. Los cuartos completamente vacíos hacen difícil para los compradores tener una idea de los espacios.

6.  Las pequeñas reparaciones:

Los compradores prefieren visitar una casa que esté en condiciones “listas para mudarse”, revise los pequeños problemas que puedan disminuir el valor de su casa a los ojos de un comprador.

7.  No se olvide del exterior.

Un jardín, patio o terraza bien mantenido siempre resultará mucho más atractivo para los compradores. Elimine las malas hierbas, recorte bien el pasto y los arbustos.

Los compradores activos, están comparando su casa con otras en el mercado de las mismas características, precio y condiciones son importantes a la hora de hacer una oferta.

Montréal, la ciudad más accessible en Canada

Dentro del contexto canadiense, entre las cuatro grandes ciudades, Montréal se destaca como la ciudad que ofrece los mejores precios de casas.

En la metrópoli de la provincia de Quebec el valor promedio de una casa en Marzo fué de $ 312,000.

Vancouver se mantiene a niveles estratosféricos, una casa equivalente vale 2.6 veces más, alcanzando un valor de $ 823,000. (Recientemente los precios han estado bajando: -1.3% anual).

En Toronto los precios son un 60% mayores, actualmente con un valor de $ 504,000. (La tendencia sigue a la alza : 8.5% anual).

Incluso en Calgary el mismo tipo de casa se vende un 30% más elevado, a $ 410,000. (precios bajaron un -3.1% anual)

En Montréal la tendencia es al alza, en el último año ha habido un aumento de 5.6%. Debido a una economía y a expectativas de crecimiento moderado se mantiene el optimismo entre los compradores.

A nivel de todo el país los precios aumentaron de febrero a marzo un 2.5%.

¿Debo cambiar el techo?

El techo de la casa es siempre un elemento muy importante que protege toda su inversión, bajo circunstancias normales tiene una vida útil de al menos 20 años.

Al comprar una casa el techo siempre es cuidadosamente inspeccionado desde el interior y sus condiciones exteriores para conocer de manera precisa su estado.   

Es importante tomar en cuenta cuántos años tiene todavía el techo antes de requerir reparaciones para definir con mayor precisión el valor real de un inmueble.

Los costos de reparación o cambio de un techo son elevados por lo que es un tema que debe ser revisado durante el proceso de adquisición.

Asimismo una propiedad que ya ha tenido un cambio de techo recientemente puede ser una buena opción de compra.

Comprar casa ¿Sin Pago Inicial?

En ocasiones tener ahorrado el pago inicial para la compra de una casa es difícil ya que no se tiene o sólo se ha reunido una parte.

Es posible obtener un préstamo hipotecario bajo un programa especial que le otorga a la persona el dinero para cubrirlo, en francés se llama “Hypothèque avec la remise en argent”.

Este monto otorgado sirve para cubrir o completar el pago inicial.

Los bancos lo otorgan únicamente para contratos a 5 años con tasa fija, debe ser asegurado por la SCHL y tiene que ser la propiedad donde se va a vivir, ya sea una casa unifamiliar o un dúplex, no puede ser exclusivamente una inversión, tampoco para rentar.

Esta opción permite a primeros compradores que tienen poco de haber llegado al país o a las parejas jóvenes que inician su vida profesional que puedan en el corto plazo alcanzar el sueño de adquirir su casa.

Conferencia: Adquirir su patrimonio inmobiliario en Quebec

Etapas del proceso de compra de una propiedad, soluciones de financiamiento y la forma de asegurar su inversión frente a las vicisitudes de la vida.

Conferencia en ESPAÑOL (sin costo)

Fecha:  Martes 17 de abril 2012

Hora:  17h 30  a  19h

Lugar: Carrefour Desjardins

1241, rue Peel (cerca de Sainte-Catherine)

Cupo limitado. Favor de reservar su presencia 514-758-9092

* Aperitivos serán servidos antes de la conferencia

En colaboración con:

Hipotecas: ¿Qué son el Contrato y el Plazo de Amortización?

Son dos conceptos diferentes que en ocasiones generan dudas y se pueden confundir.

El plazo de Amortización es la duración total para pagar por completo el capital prestado por el banco y los intereses, este plazo actualmente es de 25 ó de 30 años.

En Canada existe adicionalmente el Contrato Hipotecario con un banco por una duración de 1, 3, 5 y hasta 10 años, este plazo NO esta relacionado con la amortización.  

El contrato es el período durante el cual se tiene un acuerdo de una tasa de interés (fija o variable) y el contrato no se puede rescindir a menos que se paguen penalidades o se transfiera a una nueva hipoteca.

Cada que el contrato vence hay que renovarlo ya sea con el mismo banco o alguna otra institución financiera y firmar un nuevo contrato por otro periodo.  Esto es debido a que durante el plazo del contrato todavía no se ha terminado de pagar la hipoteca, sólo se ha reducido la deuda.

Al cumplirse el plazo del contrato ya no hay penalidades y se puede buscar el nuevo contrato con el banco que ofrezca las mejores condiciones en ese momento.

En muchos países de Latinoamérica el concepto de contrato no se maneja, normalmente toda la duración de la hipoteca es con el mismo banco, pero en Canada es diferente.

Gastos asociados durante el proceso de compra

Además del pago inicial hay una serie de gastos que es significativo contemplar ya que también son muy importantes e implican recursos adicionales, que no pueden integrarse a la hipoteca y que deben ser pagados en el corto plazo.

•       Inspección
•       Seguro habitación
•       Notario
•       Ajustes de impuestos municipales y escolares
•       Mudanza
•       Impuesto de bienvenida 
•       Impuesto de la prima del seguro SCHL 

En multitud de ocasiones, no se repara en aspectos esenciales como estos gastos adicionales al precio del inmueble. Si no se aclara a tiempo, puede suponer un disgusto de última hora. 

El monto de todos éstos es aproximadamente del 1.5% al 2% del valor de la propiedad.

Inspección:   contratar un inspector especializado para que revise el inmueble y conocer el estado real, con la finalidad de hacer la compra de un bien que no tenga problemas graves.

Seguro habitación:   es un seguro obligatorio que protege contra incendios, inundaciones, robo, etc.  Es necesario contactar a un agente de seguros para obtener una cobertura adecuada.

Notario:   cubrir los honorarios  del profesional que valida la legalidad de la transacción, confirma que todos los compromisos son válidos, cierra de manera correcta el proceso de venta e ingresa la transacción en el Registro Público de la Propiedad.

Ajustes de impuestos municipales y escolares:   pagar la parte proporcional de estos impuestos en función de la fecha de compra.  El Notario se encarga de hacer el cálculo, recibe los recursos y paga ya se al vendedor (si cubrió los impuestos de todo el año) o a la municipalidad dependiendo de casa caso.

Mudanza:  Costos asociados ya sea si se contrata un empresa de transporte o se renta un camión o remolque.

Impuesto de Bienvenida:   Existe en la provincia de Québec desde 1976, es un impuesto de mutación que cobran las municipalidad por cada venta dentro su territorio.  En este enlace pueden ver cómo se calcula:

Cómo calcular el impuesto de bienvenida 

Impuesto de la prima del seguro SCHL:  Es una tasa fija del 9% del seguro, no del valor de la casa, sólo en los casos donde se deba contratar el seguro SCHL.
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¿ Cómo calcular el impuesto de ‘Bienvenida’ ?

Este impuesto oficialmente llamado en francés ‘Droits de Mutation Inmobilière’, se conoce como impuesto de Bienvenida porque en 1976 el Ministro de Asuntos Municipales lo instauró para que las ciudades pudieran tener un ingreso por cada transacción inmobiliaria dentro de su territorio.

El Ministro que inició este impuesto se llamaba Jean Bienvenu, de ahí viene el nombre.

La manera de calcularlo no es directa, pero tampoco es demasiado complicado.  Esta basada en  tres porcentajes del valor de la propiedad por intervalos.

    0.5%  en el intervalo de              0 a 50,000 dólares

+  1%     en el intervalo de     50,000 a 250,000 dólares

+ 1.5%  por el monto que sobrepase  250,000 dólares

Veamos un par de ejemplos:

Para una casa que vale 280,000 dólares   
(280 = 50 + 200 + 30)

     50,000 * (0,5%) =    $ 250

+ 200,000 * (1%)    = $ 2,000

+   30,000 * (1.5%) =    $ 450

Impuesto de Bienvenida = $  2,700

Para una casa que vale 365,000 dólares   
(365 = 50 + 200 + 115)

     50,000 * (0,5%)  =    $ 250

+ 200,000 * (1%)     = $ 2,000

+ 115,000 * (1.5%)  =  $ 1,725

Impuesto de Bienvenida = $  3,975

Para una estimación rápida se puede decir que es alrededor del 1% del valor de la casa, pero más vale conocer el monto exacto.

En este enlace hay una calculadora donde puede fácilmente saber la cantidad a pagar:

Calculadora Impuesto de Bienvenida

Tasas Hipotecarias – mínimo histórico

Actualmente se da un período de oportunidad que permite la adquisición de una primera propiedad.

En los últimos 60 años no habíamos tenido en Canada tasas de interés tan bajas.

Estamos viviendo un mínimo histórico que no se daba desde 1950, esto se debe principalmente a los esfuerzos de los Gobiernos y Bancos Centrales para impulsar la economía durante este período difícil. Asimismo las políticas responsables en Canada de las instituciones financieras que no tomaron riesgos elevados como en EU y en Europa.

En los años 80’s hubo una crisis muy grave en Canadá que provocó tasas muy elevadas.

En nuestros días la situación es muy diferente y hay una ocasión propicia para la compra de bienes inmuebles tal y como se muestra en esta gráfica histórica.

Región Metropolitana de Montreal

La zona urbana de la ciudad esta muy extendida y desde hace varias décadas los desarrollos residenciales han desbordado con mucho la isla de Montreal.
Montreal esta ubicado en la confluencia de dos grandes ríos (San Lorenzo y Ottawa) y varios lagos. Existen muchas islas que se comunican con diversos puentes y túneles.

Hay 5 grandes zonas en las que se divide la región metropolitana:

• Isla de Montreal

• Vaudreuil-Soulanges
• Laval

• Riviera Sur

• Riviera Norte

Cada una de estas zonas tiene características propias en cuanto a su oferta inmobiliaria. El precio de las propiedades, el tamaño de los terrenos, distancias, autopistas, transporte público, etc.

Isla de Montreal
Es la zona de mayor densidad poblacional, donde se encuentra el centro financiero y de negocios, hay gran cantidad de opciones y barrios.

Vaudreuil - Soulanges

Se encuentra al oeste de la Isla de Montreal, recientemente ha tenido un gran apoyo y muchas nuevas construcciones, centros comerciales y escuelas.

Laval

Es también una isla al norte de Montreal, una zona suburbana que ha crecido mucho, principalmente con desarrollos de clase media.

Riviera Sur

Se encuentra cerca del centro de Montreal, a un paso cruzando los puentes Champlain, Victoria, Jacques-Cartier o el túnel La Fontaine. Se ha desarrollado vertiginosamente en los últimos 5 años, con nuevos centros comerciales y zonas residenciales de prestigio en La Prairie y Candiac. Hay una gran variedad de opciones inmobiliarias.

Riviera Norte

Es una zona alejada que ofrece precios atractivos, muy tranquila, también ha tenido un crecimiento importante.

El problema de la PIRITA

La pirita es un mineral, es el sulfuro de fierro FeS2, conocida popularmente como ‘el oro de los tontos’ por su color dorado brillante. 

En el área de la construcción tiene mala fama porque puede causar daños estructurales en tanto los cimientos como en los pisos de sótanos y garajes.   Reparar los daños es bastante costoso.

La pirita fue utilizada inadvertidamente durante muchos años sin conocer las consecuencias, estaba mezclada con el material de relleno que se utilizaba en la base de los cimientos.

El oxígeno y la humedad provocan la oxidación de la pirita, éste óxido tiene un volumen mayor y se expande generando una presión elevada que causa fisuras en los muros y pisos de concreto en los cimientos de las casas.   

El problema no se presenta inmediatamente puede tardar hasta diez años en manifestarse.   Es posible hacer una evaluación de suelos para saber si hay riesgo en una cierta propiedad y un inspector es capaz de reconocer si el problema está presente o no.

No todas las grietas implican un problema de pirita, las grietas causadas por este mineral son características en forma de estrella con ramificaciones.

Las reparaciones son costosas, por ello es muy importante cuando se compra una casa asegurarse que no tiene este problema.

Proyectos residenciales en el West-Island

En el Oeste de la Isla de Montreal, muy cerca del hermoso Parc St-Jacques, se está planeando un gran proyecto de construcción de más 5,000 casas y departamentos, es de los pocos lugares que aún están sin poblar dentro de la isla, es un proyecto que va a respetar áreas sensibles (humedales, pantanos) así como zonas forestales y que utilizará tierras que actualmente son agrícolas.

En los bosques del extremo oeste de la isla viven libres aproximadamente 200 venados y hay una fauna diversa.

La ciudad de Montreal continúa su crecimiento y expansión, hay muchos desarrollos que han ido ampliando la mancha urbana principalmente en los suburbios fuera de la isla.

(El barrio dentro del círculo rojo se detalla más adelante)

En Montreal la población total en toda la zona metropolitana no ha aumentado mucho, en varias décadas desde los años 70’s se ha mantenido entre 3 y 3.5 millones de habitantes, pero se ha dado un proceso de disminución de la densidad poblacional en el centro, porque la gente abandona los barrios centrales y busca establecerse en los suburbios.
En particular en el oeste de la isla inicia un enorme proyecto con las siguientes características:
Hogares: 5,300
Área total: cerca de 400 hectáreas

Esta es la zona donde se van construir las casas y edificios, la mayor parte son actualmente tierras de cultivo donde desde hace mucho tiempo el bosque fue talado, la idea es conservar un corredor donde actualmente existe bosque que sería oficialmente una zona protegida.

En la siguiente serie de imágenes se puede ver como sobre la calle Gouin, bordeando el lago, ya se inició este desarrollo que va avanzando lentamente.

Estas son tres fotografías de los años 2003, 2006 y de 2009.

Fuentes:
El mapa antiguo de Montreal, que está al inicio, se encuentra en la Biblioteca de la Universidad de Texas, fue realizado alrededor de 1830.
Artículo del periódico ‘La Presse’ titulado “Un immense quartier va surgir”del periodista Eric Clement.

Corporación Canadiense de Crédito para la Vivienda

Esta corporación perteneciente al gobierno federal cumple una función muy importante, su objetivo es el apoyo a la vivienda de calidad, a precios accesibles en todo tipo de comunidades a través de Canada.

Su nombre en inglés, Canada Mortgage and Housing Corporation CMHC (o SHCL en Francés) puede ser traducida como la Corporación Canadiense de Crédito para la Vivienda, una de sus funciones centrales es generar las herramientas financieras para el acceso a la vivienda, apoya a los Canadienses de menores recursos para que adquieran su casa, coordina y mejora los estándares de construcción a lo largo del país, genera información y estadísticas sobre el mercado inmobiliario para que la población en general y los tomadores de decisiones tanto privados como gubernamentales cuenten con estudios cuantitativos para orientar las inversiones y el sentido de las transacciones en el sector hipotecario y de vivienda.

Esta corporación fue fundada hace más de 60 años, en 1948, justamente para reforzar la construcción de viviendas para los miles de soldados que regresaban de la II Guerra Mundial.

En particular uno de los apoyos importantes para la gente cuando adquiere su casa es la posibilidad de dar un pago inicial menor al 20%.

Los bancos NO prestan más del 80%, A MENOS que la CMHC apruebe el expediente, otorgue un seguro y esto permite que los compradores que no tengan un ahorro importante solamente tengan que dar un pago inicial de 10% o de 5% o incluso del 0%.

Es posible, bajo ciertas condiciones, lograr la autorización de un crédito que cubra el 100% del valor del inmueble.

Para mayor información pueden consultar el sitio de la Corporación, sus oficinas centrales se encuentran en Montreal:

CMHC- SCHL

Mercado Inmobiliario estable para 2012

Según un estudio reciente de la CMCH (Canada Mortgage and Housing Corporation) el mercado inmobiliario para el 2012 permanecerá con un nivel ventas ligeramente superior a 2011, pasando de 470,000 unidades vendidas este año a 485,000 en el 2012 gracias a condiciones económicas sólidas en Canada.

Asimismo los precios tenderán a mantenerse estables con un ascenso moderado.

“Despite continued uncertainty in the global economy, Canada’s economic fundamentals remain positive, particularly with respect to interest rates, employment and immigration. These factors will continue to support Canada’s housing sector in 2012,” said Mathieu Laberge, Deputy Chief Economist for CMHC”

Por otra parte en la Provincia de Québec se estima que la actividad económica se mantenga también con un crecimiento muy similar al de 2011.

En la siguiente gráfica vemos claramente los efectos de la crisis de los años 2008-2009 y la expectativas positivas para 2012 según el Instituto de Estadística de Québec.

El crecimiento del PIB se mantendrá en el rango de un aumento de 2.5%, lo cual en función del contexto mundial es bastante positivo.

Fuentes:

Canadian Housing Market to Stabilize, CMHC

Inmigrantes y empleo en Montreal

El mercado inmobiliario se ve siempre directamente impactado por las condiciones económicas.

A pesar de los tiempos difíciles a nivel mundial, se sigue dando en Canada y en particular en la ciudad de Montreal una estabilidad económica con crecimiento y disminución del desempleo.

Esta mejoría se da después de haber aumentado en 2008-09, actualmente el desempleo se ubica en un 8.1% y se pronostica que siga bajando el próximo año.

Por otra parte nuestra ciudad siempre ha sido un polo de atracción de nuevos inmigrantes, pero el flujo migratorio hacia Montreal ha tenido fuertes fluctuaciones.

Recientemente ha aumentado y está siendo de los más altos de los últimos 15 años. Alcanzando casi las 35,000 personas que llegan anualmente.

Es interesante ver en esta gráfica cómo se ha comportado recientemente. Estas nuevas familias generan una mayor demanda en el mercado inmobiliario ya que la mayoría en el corto y mediano plazo deciden adquir su primera casa en Montreal.





OACIQ – Organismo de Autoreglamentación de Corretaje Inmobiliario de Quebec

 En la Provincia de Quebec el ejercicio de la profesión de agente inmobiliario esta estrictamente regulado por la ley conocida como REBA (Real Estate Brokerage Act) donde se estipulan detalladamente cómo deben de realizarse cada una de las etapas de las transacciones inmobiliarias.

Para regular y vigilar la aplicación de la ley fue creada la OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec).

El objetivo central de la OACIQ es la protección del público en general estipulando los procedimientos y supervisando el uso correcto de los reglamentos, igualmente cuenta con fondos de indemnización para proteger al público en el caso de fraudes.

Existen líneas directas para atender las dudas y quejas del publico.

Asimismo la OACIQ, es el organismo que tiene la responsabilidad de evaluar los conocimientos de sus miembros y es la única que expide los certificados obligatorios para el ejercicio de la profesión.

Es muy positivo que el mercado inmobiliario este bien encuadrado con reglas claras, roles precisos y muy importante la OACIQ si tiene ‘dientes’ ya que puede imponer multas y sanciones a diferentes actores cuando no siguen los lineamientos.

Sitio web de la OACIQ:    http://www.oaciq.com/
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Techos con problemas – Estalactitas de hielo

Muchos hemos visto como en invierno algunos techos tienen colgadas hileras de estalactitas de hielo.

Pueden verse muy hermosas pero revelan un problema importante en el techo que debe ser reparado rápidamente si se sean evitar daños mayores.

Esta situación se produce debido a una falta adecuada de ventilación en el interior del techo.

En Canada los techos deben estar bien diseñados para afrontar el invierno. En los techos inclinados la parte superior (por dentro) está completamente aislada del interior, esta zona hasta arriba de la casa debe estar a la misma temperatura que el medio ambiente exterior.

Si afuera se presenta una temperatura de -20 grados, el techo (por dentro) también debe estar a -20, como lo muestra este diagrama donde vemos el funcionamiento normal, bien ventilado.

Si no se cuenta con un buen aislamiento entre el interior de la casa y el techo la humedad de las habitaciones penetra en el interior del techo, se condensa, daña los materiales, hay crecimiento de hongos y pérdidas de energía provocando una factura más elevada de electricidad.

En este otro esquema pueden ver lo que sucede cuando hay una mala ventilación y el aislamiento permite el paso de la humedad y del calor, lo que provoca la formación de bloques de hielo pegados al techo, en ocasiones muy pesados y de estalactitas.

Las zonas más exclusivas en Montreal

En la ciudad es bien conocida la fama de Outremont y Westmount.

Dentro de las información generada por la “Chambre Immobilière du Grand Montrêal - CIGM” se integran también otras cuatro zonas (6 en total) que igualmente son de mucho prestigio como son:

• Ile de Soeurs
• Westmount
• Outremont
• Mont-Royal
• Hampstead
• Montreal-Ouest

La CIGM define 27 Sectores en toda la región metropolitana, en particular estas seis áreas que conforman el sector “Centro” se venden las propiedades con los de precios más altos en todo Montreal.

En el segundo trimestre de 2009 los precios promedios de las casas unifamiliares y de condominios fueron los siguientes:

Casas: $835,208

Condominios: $361,664

El número de ventas y los precios no han aumentado en este sector de 6 zonas, con respecto al año anterior, pero a pesar de la crisis actual se han mantenido estables y el mercado continúa activo.

CONTACTO

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¿Quién paga al agente inmobiliario representante del comprador?

Si Usted va a comprar por primera ocasión en Montreal es muy importante saber que no hay que pagar al agente inmobiliario. Es un servicio sin costo para el comprador.

Es común que desde el inicio la persona interesada en adquirir un bien inmueble se haga esta pregunta.

¿Cuánto le tengo que pagar a mi agente?

Absolutamente nada.

El agente que representa al comprador durante el proceso de venta recibe el pago por sus servicios al compartir la comisión que paga el vendedor a su propio agente.


Así está definido en la Ley Inmobiliaria de la Provincia de Quebec. (REBA – Real Estate Brokerage Act)